Służebność drogi koniecznej to na pierwszy rzut oka mało skomplikowana instytucja prawa cywilnego, która unormowana jest w zasadzie w jednym artykule kodeksu cywilnego. Trudności w prowadzeniu spraw o ustanowienie drogi koniecznej nie należy upatrywać w przepisach prawa lecz w okolicznościach faktycznych sprowadzających się do potrzeb osób, które wnioskują o tę służebność oraz praw osób po gruncie, których ta służebność ma przebiegać. W większości przypadków nie da się pogodzić spornych interesów uczestników postępowania i w konsekwencji to na sądzie spoczywa wydanie postanowienia słusznego a jednocześnie nie krzywdzącego żadnej ze stron.

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Przeprowadzenie drogi koniecznej następuje z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. W mojej ocenie najbardziej istotną kwestią związaną z ustanowieniem służebności drogi koniecznej jest to, że ustanawia się ją na rzecz każdoczesnych właścicieli nieruchomości na rzecz, której prawo to zostało ustanowione. W konsekwencji zmiana właściciela nie skutkuje koniecznością ponownego ustanawiania służebności. Służebność drogi koniecznej jest służebnością gruntową a więc związaną z nieruchomością a nie z osobą właściciela.

Jak dziś pamiętam swoje pierwsze praktyki w Sądzie Rejonowy w Tarnowie. Na rozprawie właściciel nieruchomości wnosił o ustanowienie na jego rzecz służebności po gruncie sąsiednim. Problem polegał na tym, że jego nieruchomość przylegała do drogi publicznej. Sąd w tej sytuacji nie miał wyjścia i musiał oddalić wniosek. Jak sama nazwa wskazuje służebność drogi ustanawia się z konieczności. W konsekwencji prawo do ustanowienia służebności drogi koniecznej aktualizuje się w momencie, w którym nieruchomość jest odizolowana od drogi publicznej. Wniosek złożony dla ustanowienia lepszego dojazdu jest niedopuszczalny.

Możliwe jest ustanowienie służebności drogi koniecznej dla nieruchomości, która ma zagwarantowany prawnie dostęp do drogi publicznej jedynie w przypadku, w którym dostęp ten jest nieodpowiedni. Pod pojęciem nieodpowiedniego dostępu do drogi publicznej może kryć się wiele sytuacji i to realia konkretnej sprawy decydują o tym czy dostęp do drogi jest odpowiedni. W głównej mierze sprowadza się to do nieprzejezdności szlaku służebnego ze względu np. na działanie sił natury.

Szlak służebny powinien być wyznaczony z jak najmniejszym obciążeniem dla gruntów, po których będzie przebiegał. Nie oznacza to wcale, że ma być to odcinek najkrótszy ale taki który będzie najbardziej korzystny ekonomicznie. Nie bez znaczenia jest również to w jaki sposób dotychczas właściciel nieruchomości dojeżdżał do swojej nieruchomości. Choć nie jest to okoliczność decydująca to zaszłości historyczne mają duży wpływ na decyzję sądu.

Na sam koniec pragnę Państwu wskazać, że nic nie jest dane raz na zawsze i tak samo jest z prawem służebności. W przypadku nie wykonywania tego prawa przez 10 lat prawo do przechodu i przejazdu wygasa z mocy samego prawa.